Nota promissória como garantia em contrato de aluguel

No aluguel de imóveis é comum o locador pedir alguma segurança de que o aluguel será pago. A nota promissória aparece nesse cenário como um documento que pode reforçar a cobrança de valores em atraso. Antes de usá-la, porém, é preciso entender o que a lei prevê como garantia de locação e qual o papel real que a nota desempenha.

As garantias previstas na Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991, que rege as locações urbanas, trata das garantias no seu art. 37. A lei admite quatro modalidades, e permite apenas uma delas por contrato:

• Caução: em dinheiro, bens móveis ou imóveis.
• Fiança: um fiador que responde pela dívida do locatário.
• Seguro de fiança locatícia: contratado junto a uma seguradora.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A nota promissória não está nessa lista. Isso é importante: a lei veda a exigência de mais de uma garantia locatícia no mesmo contrato, e usar a nota como se fosse uma garantia adicional às previstas pode gerar questionamento.

As quatro garantias em comparação

O papel que a nota pode ter

Fora do rol do art. 37, a nota promissória funciona como instrumento de reforço à cobrança, e não como garantia locatícia em sentido técnico. O locatário assina uma ou mais notas prometendo pagar valores ligados ao contrato, como aluguéis, e o locador passa a ter um título de crédito em mãos. Se houver inadimplemento, esse título tende a facilitar a cobrança dos valores nele lançados.

A força da nota vem das suas próprias características de título de crédito, tratadas no texto sobre o que é uma nota promissória: uma vez preenchidos os requisitos dos arts. 75 a 78 da Lei Uniforme de Genebra, ela pode ser cobrada por execução.

Exemplo prático

Um locador exige fiança de um parente do locatário, conforme permite o art. 37, e pede adicionalmente que o locatário assine uma nota promissória correspondente a um mês de aluguel, para facilitar eventual cobrança pontual. Se essa nota funcionar apenas como reforço de um valor certo e não representar uma segunda garantia de todo o contrato, tende a ser menos questionável do que exigir, por exemplo, caução em dinheiro somada a diversas notas cobrindo o contrato inteiro.

Pontos de atenção

O uso da nota atrelada a um contrato de locação traz cuidados concretos:

• Vinculação ao contrato: mencionar o contrato na nota pode aproximá-la do negócio de origem e abrir discussão sobre a autonomia do título, tema tratado no artigo sobre nota promissória vinculada a contrato.
• Valor: uma nota com valor incerto ou que dependa de apuração de meses de aluguel, encargos e multas pode ter sua liquidez contestada.
• Cumulação de garantias: combinar a nota com uma das garantias do art. 37 exige cautela para não configurar dupla garantia vedada pela lei.
• Devolução: ao fim do contrato, com tudo quitado, as notas não utilizadas devem ser devolvidas ao locatário.
• Quantidade de notas: exigir uma nota para cada mês do contrato, no total do aluguel, pode se aproximar de uma garantia disfarçada, o que reforça a necessidade de cautela na redação.

Diferença entre reforço de cobrança e garantia disfarçada

A linha entre um uso legítimo da nota e uma tentativa de contornar o limite do art. 37 nem sempre é nítida. Em geral, quanto mais a nota (ou o conjunto de notas) cobrir o valor total do contrato de locação, mais ela se parece com uma garantia adicional não prevista em lei. Quanto mais restrita a um valor pontual, como reforço de uma cobrança específica, menor a chance de questionamento nesse sentido. A avaliação, ainda assim, depende do contrato como um todo e não apenas da nota isoladamente.

Consequências de uma garantia irregular

Quando um contrato de locação acumula, na prática, mais de uma garantia vedada pelo art. 37, a consequência discutida nos processos costuma recair sobre a garantia excedente, não sobre o contrato de locação em si. Isso significa que o locador pode ter dificuldade em executar a garantia extra, ainda que o aluguel continue sendo devido pelo locatário por outras vias. Por isso a estruturação cuidadosa da nota, desde o início da locação, evita surpresas no momento em que ela precisa ser efetivamente cobrada.

Notas promissórias e aluguel: o que muda em cada situação

Vale distinguir duas situações comuns no dia a dia da locação:

• Nota emitida no início do contrato, para um valor futuro ainda incerto, como um mês de aluguel a ser definido por reajuste: tende a levantar mais dúvida sobre liquidez.
• Nota emitida no momento de um acordo de pagamento, quando já existe um valor certo em atraso, como aluguéis vencidos e não pagos: tende a ser mais sólida, por representar uma dívida líquida e exigível já configurada.

Essa segunda hipótese, aliás, é onde a nota promissória mais se aproxima do seu uso típico em empréstimos entre pessoas físicas: um valor certo, já definido, formalizado num título simples.

Acordo de renegociação de aluguéis atrasados: um uso frequente

Uma situação recorrente no mercado de locação é a renegociação de aluguéis já vencidos. Nesse cenário, locador e locatário chegam a um valor consolidado, muitas vezes com parcelamento, e formalizam o acordo por escrito. É comum que esse acordo venha acompanhado de uma ou mais notas promissórias, uma para cada parcela combinada. Diferentemente da nota emitida no início do contrato para cobrir um valor futuro e incerto, aqui a dívida já é líquida e certa no momento da assinatura, o que tende a dar mais solidez ao título. Ainda assim, vale documentar por escrito que aquelas notas se referem à renegociação de um débito específico e já vencido, e não a uma garantia geral do contrato de locação, para evitar que se discuta cumulação indevida de garantias.

Locação comercial: o mesmo regime se aplica?

A Lei 8.245/1991 disciplina tanto locações residenciais quanto não residenciais, incluindo a locação comercial, e o art. 37 vale para ambas as modalidades. Isso significa que a limitação a uma única garantia locatícia também se aplica a contratos de locação de imóveis comerciais. Na prática, contratos empresariais costumam ser mais elaborados, com fiança bancária ou seguro-fiança, mas o uso de nota promissória como reforço de cobrança segue as mesmas balizas: não pode configurar uma segunda garantia disfarçada, ainda que as partes sejam empresas experientes na negociação.

Nota promissória e ação de despejo: qual a relação

É importante não confundir os dois instrumentos. A ação de despejo por falta de pagamento busca a retomada do imóvel, com base no contrato de locação e na prova do inadimplemento dos aluguéis. Já a execução da nota promissória busca apenas o recebimento do valor nela lançado, e não a retomada do imóvel. Os dois caminhos podem correr em paralelo: o locador pode mover a ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis, e, separadamente, buscar a execução das notas promissórias que tiver em mãos referentes a valores específicos. A nota, por si só, não acelera nem substitui o rito próprio da ação de despejo previsto na Lei do Inquilinato.

Situações e o instrumento mais adequado

Perguntas frequentes

O locador pode exigir nota promissória em branco assinada pelo locatário?

Notas assinadas em branco, para preenchimento futuro pelo credor, são desaconselhadas e potencialmente questionáveis, sobretudo quanto ao valor e à data de vencimento, elementos que compõem os requisitos formais do título. Ainda que a lei admita preenchimento posterior em hipóteses específicas de título incompleto, a prática de exigir notas em branco no início da locação amplia o risco de abuso e de questionamento judicial pelo locatário.

Se o contrato de locação já tem fiador, o locador pode pedir nota promissória também?

Pode, desde que a nota funcione como reforço pontual de cobrança e não como uma segunda garantia que se sobreponha à fiança já prestada, cobrindo o contrato inteiro. A linha entre reforço legítimo e garantia disfarçada, como explicado neste artigo, depende do alcance da nota em relação ao valor total do contrato.

A nota promissória vale mesmo após o fim do contrato de locação?

Uma nota promissória emitida para cobrir um valor específico, como aluguéis atrasados, continua valendo mesmo depois de encerrado o contrato de locação, enquanto o débito nela representado não for pago ou prescrito. Já as notas eventualmente assinadas em branco no início do contrato e não utilizadas devem ser devolvidas ao locatário quando o contrato termina sem pendências.

O locatário pode se recusar a assinar a nota promissória exigida pelo locador?

Sim. A assinatura de nota promissória não está entre as obrigações legais do locatário previstas na Lei do Inquilinato. Se o locador condicionar a celebração do contrato à assinatura de notas que, no conjunto, configurem uma segunda garantia além da já prevista, o locatário pode questionar essa exigência, inclusive buscando orientação jurídica antes de assinar.

Existe limite de valor para a nota promissória usada em locação?

A lei não fixa um teto específico para o valor de uma nota promissória usada como reforço de cobrança em locação, diferente do que ocorre com a caução em dinheiro, limitada a três meses de aluguel pelo art. 38 da Lei 8.245/1991. Ainda assim, um valor manifestamente desproporcional ao contrato pode reforçar o argumento de que a nota funciona, na prática, como garantia adicional vedada.

Quando procurar um advogado

A relação entre a nota promissória e as garantias da Lei do Inquilinato tem nuances que dependem da redação do contrato e do modo como a nota é emitida. Se você é locador e quer estruturar essa segurança, ou é locatário e recebeu a exigência de assinar notas além de uma garantia já prestada, vale consultar um advogado antes de assinar. A avaliação do caso concreto evita que a garantia seja questionada mais tarde. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica individual. Para entender melhor a diferença entre reforço de cobrança e outros instrumentos de dívida, veja o artigo sobre nota promissória x confissão de dívida. Para gerar uma nota promissória com os campos formais corretos, use o gerador de nota promissória.

Base legal: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 37; Lei Uniforme de Genebra (Decreto 57.663/1966), arts. 75 a 78.